Le compagnie di assicurazione ne danno definizioni differenti ma in linea generale una polizza globale fabbricato viene stipulata con l’obiettivo di tutelare il condominio dalle responsabilità civili e di coprire i danni causati dall’edificio e sull’edificio e dai suoi impianti. Sempre in linea generale, la polizza copre i danni che le parti comuni e gli impianti potrebbero causare a terzi ed agli stessi condomini (per esempio i danni causati da una rottura della colonna dell’impianto di riscaldamento condominiale) e, ove espressamente previsto, i danni causati dalle proprietà esclusive dei condomini, quali le rotture delle tubazioni di un’abitazione privata. Cos'è la polizza globale fabbricati e cosa assicura?
La polizza deve essere deliberata dall'assemblea dei condomini?
La stipula e la disdetta della polizza fabbricato deve essere approvata in Assemblea con la maggioranza prevista dall’art.1136, comma secondo, del codice civile ovvero con la metà della maggioranza degli intervenuti che devono rappresentare almeno metà del valore dell’edificio calcolato in millesimi. In altre parole l'amministratore di condominio deve ottenere dall'assemblea dei condomini l'autorizzazione a stipulare la polizza. Riguardo le competenze dell’Amministratore, la Cassazione con sentenza 8233/2007 ha stabilito che l’art. 1130 c.c. nell’attribuire all’amministratore l’esecuzione degli atti conservativi inerenti alle parti comuni dell’edificio, ha inteso riferirsi ai soli atti materiali (riparazione di muri portanti, tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile. Tra questi atti non rientra quindi il contratto di assicurazione in quanto non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell’articolo 1130 ma ha come suo unico fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato. In particolare la decisione della cassazione recita testualmente “l'amministratore del Condominio non è legittimato a concludere il contratto d'assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto la autorizzazione da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione”. Gli eventuali danni dovranno essere risarciti personalmente dai Condomini i quali a loro volta, qualora ve ne fossero i presupposti, potranno intentare un’azione di rivalsa nei confronti dell’amministratore che ha disdetto arbitrariamente la polizza assicurativa. Il rapporto tra l’amministratore di condominio e i proprietari è il cuore del contratto di mandato. Ne consegue che l’amministratore agisce su incarico dei proprietari, ne attua le direttive espresse tramite le delibere dell’assemblea e deve comportarsi secondo regole ben precise. Il comma 11 dell’art 1129 c.c. prevede che “la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’Assemblea e a prescindere dalla sussistenza di una giusta causa o di un giustificato motivo alla base dell'interruzione del rapporto“. Rammentiamo comunque che una volta nominato, l'amministratore dura in carica per un anno. La legge afferma che tale termine “si intende rinnovato per eguale durata“. Al termine del mandato l'amministratore di condominio può essere quindi riconfermato per un altro anno oppure l'assemblea può nominare un nuovo amministratore. Perché occorre l’assemblea?
La Maggioranza richiesta per la disdetta
Se ne desume che una volta sottoscritta, anche per disdire la polizza globale del fabbricato occorre una preventiva e valida deliberazione assembleare che voti con lo stesso quorum richiesto per la stipula E se la polizza viene disdetta dall’amministratore?
Ciò può essere motivo di revoca del mandato all’amministratore?
È quindi possibile chiedere la revoca giudiziale al Tribunale ma l’esito positivo dipende da una serie di fattori che solo il giudice potrà valutare; si ottiene la revoca del mandato quando i condomini sono in grado di dimostrare che l’illecito comportamento dell’amministratore ha provocato gravi danni economici al Condominio.
